Bilindiği üzere 9/11/2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan 7471 sayılı kanun ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda birçok değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikler şunlardır:
KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI KURULMUŞTUR.
“Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teşkilat ve görevleri hakkında 648 sayılı KHK ile değişik 644 sayılı KHK’ nin 6.maddesinde belirtilen hizmet birimleri arasında yer alan Genel Müdürlüğümüzün görevleri 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun” 19. maddesinde yeniden düzenlenmiştir. Buna göre ‘’Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’’ adını alan Genel Müdürlüğün görevleri şu şekilde sıralanmıştır;
Mahallî idarelerin altyapı sistemleri ile ilgili genel planlama, programlama, fizibilite, projelendirme, işletme, finansman ihtiyacı ve yatırım önceliklerine; teknik altyapı tesislerinin mekânsal strateji planları ile çevre düzeni ve imar planlarına uygun olarak planlanmasına, projelendirilmesine ve yapılmasına ilişkin usul ve esaslar ile bu konulardaki her türlü etüt, proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine ilişkin usul ve esasları belirlemek.
Teknik altyapı tesisleri ve altyapı birlikleri kurulması konusunda mahallî idareler arasında işbirliği ve koordinasyonu sağlamak, rehberlikte bulunmak ve teknik altyapı tesislerine ilişkin envanteri tutmak.
2 nci maddenin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamındaki uygulamalara ilişkin her türlü altyapı, katlı ve köprülü kavşak gibi yapıların projelerini yapmak veya yaptırmak, bu alanlarda mülk sahiplerinden altyapı katılım bedellerinin tahsiline ilişkin düzenlemeler yapmak.
Gecekondu alanları ile vasfının bozulmasından dolayı orman ve mera dışına çıkarılan alanlara ilişkin iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları ile afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuat ve 775 sayılı Kanun uyarınca ıslah, tasfiye, dönüşüm ve iyileştirme bölgelerinin tespitine, ilanına, program ve öncelik sırasına dair usul ve esasları belirlemek.
Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.
3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin dönüşüm alanı ilanı ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.
Bakan tarafından verilen benzeri görevleri yapmak”
RİSKLİ YAPI RE’SEN BAŞKANLIK VEYA İDARE TARAFINDAN TESPİT EDİLEBİLECEK.
6306 sayılı kanunun 3. Maddesinin 1. Fıkrasında yapılan değişiklik sonrası artık riskli yapı tespiti başkanlık ya da idare tarafından re’sen yapılabilecek. Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda ise mülki idare amiri tarafından verilecek izin sonrasında yeterli kolluk kuvveti marifetiyle re’sen tespit için gerekli iş ve işlemler yapılabilecek.
RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN MALİKLERE TEBLİĞİ HÜKÜMLERİ DEĞİŞTİ.
6306 sayılı kanunun 3. Maddesinin 2. Fıkrasında yapılan değişiklik sonucunda artık maliklere tek tek tebligat yapılmayacak olup; riskli yapı tespiti tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılacak, maliklere e-Devlet aracılığı ile bildirilecek ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilecek. Riskli yapı tespiti muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılacak.
TESCİL DIŞI ALANLAR HAZİNE ADINA TESCİL EDİLDİKTEN SONRA KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN KULLANILABİLECEK.
6306 sayılı kanunun 3. Maddesinin 4. Fıkrasında yapılan değişiklik sonucu artık tescil dışı alanlar (TMK 715, örn: yol) önce hazine adına tescili sağlanmak suretiyle kentsel dönüşüm için kullanılabilecek bir araziye dönüştürülebilecek.
MALİKLER TAŞINMAZLARINI REZERV YAPI ALANI OLARAK BAŞKANLIĞA DEVREDEBİLECEK.
6306 sayılı kanunun 3. Maddesinin 7. Fıkrası daha önce bakanlığa “riskli yapılarla beraber riskli olmayan yapılara da müdahale etme yetkisi vermekteydi. Ancak bu fıkra Anayasa Mahkemesinin 15/11/2017 tarihli ve E.: 2016/133, K.: 2017/155 sayılı Kararı ile mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesi ile iptal edilmişti. 7471 sayılı kanunla getirilen düzenlemeye göre malikler mülkiyetlerinin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetini başkanlığa devretmeyi ya da aynı miktarın değerini başkanlığa vermeyi kabul edeceklerdir. Burada yüzde otuz gibi bir oran getirilerek daha önce iptal edilen kanun hükümleri aşılmaya çalışılmıştır. Ancak belirtilmelidir ki, söz konusu fıkra yine mülkiyet hakkı ihlaline yol açabilecek durumdadır.
YIKIM SÜRESİ DEĞİŞTİ.
6306 sayılı kanunun 5. Maddesinin 3. Fıkrasında yer alan “60 günden az olmamak üzere” verilen ve iki defa verilen süre artık “90 günden az olmamak üzere” bir kere verilecektir. Verilen süre sonunda maliklerce yıkım işlemi yapılmaz ise yapı idarece yıktırılabilecektir.
YAPI ZORLA YIKILABİLECEK.
6306 sayılı kanunun 5. Maddesinin 4. Fıkrasına “Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır. “ hükmü eklenmiştir.
YIKIM VE TAHLİYE İLE İLGİLİ TEBLİGAT USULÜ DEĞİŞMİŞTİR.
6306 sayılı kanunun 5. Maddesinin 5. Fıkrası yukarıda da belirttiğimiz üzere “Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.” Şeklinde değiştirilmiştir. Bu hükümlerin getirilmesi ile artık maliklere ulaşamama ve dolayısı ile kentsel dönüşüm sürecinin tıkanması aşılmıştır.
2/3 KURALI ARTIK SALT ÇOĞUNLUK OLDU.
6306 sayılı kanunun birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarında yer alan “en az üçte iki” ibareleri “salt çoğunluk” şeklinde değiştirilmiştir. Dolayısı ile artık paydaşlar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine salt çoğunluk ile karar vereceklerdir.
BAŞKANLIK, İDARE VE TOKİ PAYDAŞLARA SATILAMAYAN PAYI SATIN ALABİLECEK.
6306 sayılı kanunun 6. Maddesinin 9. Cümlesi aşağıdaki gibi değiştirilmiştir: “Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.” Bu suretle ilk etapta azınlıkta kalanların payları anlaşma sağlayan paydaşlara sunulacak ancak anlaşma sağlayan paydaşlar satın almazlar ise bu durumda payı idare satın alabilecek.
ANLAŞMA TEKLİFİNİN TEBLİĞ USULÜ DEĞİŞMİŞTİR.
6306 sayılı kanunun 6. Maddesinin 12. Cümlesi aşağıdaki gibi değiştirilmiştir: “Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır.” Dolayısı ile bu durumda da tekliften haberdar olmama gibi bir şans diğer maliklere bırakılmamıştır ve kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması amaçlanmıştır.
SATIŞ İŞLEMİ, SATIŞ BEDELİNİN EKSİK HESAPLANDIĞI GEREKÇESİ İLE İPTAL EDİLİRSE, ARADAKİ FARK HİSSEYİ SATIN ALAN MALİK TARAFINDAN ÖDENECEKTİR.
Artık satış işlemi salt satış bedelinin eksik olması gerekçesi ile yargı kararı ile iptal edilirse, aradaki fark hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenmek suretiyle giderilecektir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI ARTIK BEKLENMEYECEK.
6306 sayılı kanunun 6. Maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir:“Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” Dolayısı ile artık hukuk mahkemelerinde özel hukuk ilişkisi çerçevesinde açılan davalarda ihtiyati tedbir alarak kentsel dönüşüm sürecinin aksatılmasına müsaade edilmeyecektir. Getirilen yeni düzenlemelerle uygulamaya yönelik kentsel dönüşüm sürecinin aksamasına yol açan sorunlar giderilmeye çalışılmış ve sürecin hızlı bir şekilde sona erdirilmesi amaçlanmıştır. Kentsel dönüşüm ülkemizin bir deprem ülkesi olduğu hesaba katıldığında önem arz etmektedir. Süreç malikler ya da artık re’sen idare tarafından başlatılabilecektir. Günümüzde maliyetler düşünüldüğünde kentsel dönüşümde artık uygulama olarak yavaşlamıştır. Ülkenin ekonomik anlamda darboğazda olması dolaylı yoldan can güvenliğimize karşı adım atmaktan bizleri alıkoymaktadır. Ancak maliyetler ne olursa olsun kentsel dönüşüm elzemdir ve uygulanmalıdır.
